Trong một hội thảo mới đây, khi nói về thực trạng luật pháp trong lĩnh vực bất động sản
dat nen dau giay của Việt Nam, bà Nguyễn Thị Mai (Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản) đã gói gọn trong một từ “quá nhiều”.

Theo bà, riêng hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản đã có hàng trăm văn bản, ngoài luật còn có cả nghị định của Chính phủ, thông tư các bộ, văn bản của 63 tỉnh thành trên cả nước. Chính điều này, đã tạo nên một thực tế “lộn xộn”, nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với luật, nghị định...

Cùng với đó, việc liên tục bổ sung, sửa đổi quá nhiều đã khiến cho người thực thi luôn rơi vào tình trạng rối, không thể nắm bắt, thậm chí dẫn tới tình trạng lách né, làm trái.

Thế nhưng, sự “bội thực” của pháp luật bất động sản hiện nay không có nghĩa là hàng trăm, hàng nghìn văn bản đó đã đủ để có thể tạo ra một hành lang pháp lý thông suốt cho các hoạt động trong lĩnh vực vốn được cho là khá nhạy cảm này.

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, dù cơ quan quản lý đã nỗ lực rất nhiều, song thị trường bất động sản vẫn là thị trường
dat nen dau giay cạnh tranh không hoàn hảo do thông tin bất đối xứng, bên mua có ít thông tin hơn bên bán dẫn đến bị yếu thế hơn trong phần lớn các giao dịch.

Không những thế, do bất động sản là tài sản có giá trị lớn, vì vậy bên kinh doanh phải huy động được nguồn vốn lớn, phải quay vòng vốn nhanh. Việc tìm cách để huy động tiền ứng trước của các bên mua đã được nhiều chủ đầu tư xem như một kênh tìm vốn hiệu quả.

Thế nhưng điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản
dat nen dau giay lại chỉ mới nêu các “nguyên tắc” của hình thức ứng tiền trước, không đủ cụ thể để xét xử các vi phạm, mặt khác tạo điều kiện làm nẩy sinh những cách thức huy động vốn tùy tiện như “góp vốn”.

Thậm chí trong điều 9 của Nghị định 71 có chỉ ra 5 nguồn vốn có thể huy động, nhưng tiếc thay lại chưa hướng dẫn cụ thể cho nguồn vốn huy động từ tiền ứng trước của người mua. Mọi chuyện bắt đầu nảy sinh khi một số chủ đầu tư đã “vin” vào quy định này để chèn ép, thậm chí lừa đảo khác hàng thông qua hình thức ứng tiền, góp tiền vào dự án.

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Luật Dân sự quy định việc cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự đó chỉ có thể thông qua “đặt cọc” (điều 358) hoặc “ký quỹ” (điều 360), còn mọi phát sinh từ việc góp vốn đều không thể tìm ra lời giải hợp lý mỗi khi có tranh chấp.

“Chỉ có hình thức ký quỹ là an toàn đối với bên mua vì tiền ký quỹ được ngân hàng bảo vệ, đồng thời cũng tạo điều kiện cho bên bán được vay ngân hàng số tiền vay tương đương số tiền đã ký quỹ với lãi suất thấp chỉ bằng chi phí ngân hàng cộng với lãi suất rất thấp trả cho bên ký quỹ, chẳng hạn 1% năm”, ông Liêm nói.