Việc phát triển dự án của các doanh nghiệp địa ốc ngày càng tăng, nhưng quỹ đất sạch để phát triển dự án đang ngày càng khan hiếm. Và như một quy luật, cầu vượt cung đã khiến cho việc tạo lập quỹ đất ngày càng khó hơn không chỉ trong việc tìm kiếm quỹ đất mà là một cuộc canh tranh về giá cả.
Giá nhà đất khó giảm vì quỹ đất đang khan hiếm
Nhìn lại thị trường bất động sản trong năm 2017 cho thấy, lượng dự án căn hộ tung ra thực sự giảm mạnh. Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường đang gặp khó khăn, các doanh nghiệp ém hàng, song theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại nhiều khu vực cũng như các sàn môi giới, trên thực tế, mãi lực thị trường hiện nay vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung dự án hoàn thiện thủ tục pháp lý để đưa ra thị trường đang bị khan hiếm nghiêm trọng. So với thời điểm này của năm 2016, dự án tung ra ồ ạt, từ đầu năm đến nay, ghi nhận các dự án chào bán ra thị trường rất ít, đáng chú ý chỉ có Hưng Thịnh và Him Lam Land, Đất Xanh, Phú Long… đưa ra thị trường từ 3 đến 4 dự án, nhưng do nguồn cung không nhiều, nên dự án vừa tung ra đã được bán sạch. Theo ghi nhận của phóng viên, mặc dù trước đó, một số doanh nghiệp địa ốc lớn tại thành phố Hồ Chí Minh có quỹ đất sẵn với kế hoạch trong năm 2017 này sẽ đưa ra thị trường ít nhất từ 3 đến 4 dự án, tuy nhiên hiện nay đã bước vào tháng 9, nhưng vẫn chưa tung được dự án nói trên ra thị trường. Nguyên nhân được tìm hiểu là do hầu hết các dự án nằm trong kế hoạch giới thiệu, mở bán đều bị vướng thời gian làm thủ tục.
Còn theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, thực tế của thị trường căn hộ gần đây cho thấy, sự chững lại của thị trường không phải do nhu cầu sụt giảm, thậm chí nhu cầu tìm mua căn hộ của người tiêu dùng vẫn đang rất lớn tập trung vào những dự án tốt, mà chủ yếu do nguồn cung đủ đáp ứng như cầu thực này vẫn đang rất khan hiếm. Nếu nói thị trường hiện nay đang thiếu hoặc thừa nguồn cung đều đúng. Thiếu là thiếu các dự án được đầu tư bài bản, có vị trí tốt, nhưng lại thừa các dự án dở dang, chủ đầu tư thiếu uy tín, yếu năng lực. Cũng theo ông Hiền, trong vài năm trở lại đây, nhất là năm 2014 và 2015, thị trường đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính ráo riết săn tìm mua lại các dự án bật động sản xây dựng dở dang có vị trí tốt để mua, sau đó khởi động lại và cung ứng ra thị trường. Do vậy, đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TP.HCM đã thực sự khan hiếm. Vì thế, nguồn cung căn hộ có mức giá tầm trung có giá từ khoảng 20 triệu đồng trở lại có vị trí tốt, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, chắc chắn sẽ bán tốt, bởi so với nhu cầu thực về nhà ở, nguồn cung dự án tốt hiện đang rất thiếu.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, với thị trường căn hộ trong giai đoạn hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp vẫn ưu tiên xử lý lượng căn hộ còn tồn kho, còn với các dự án mới chủ yếu còn đang thăm dò là chính. Ngay cả với Phú Mỹ Hưng, một doanh nghiệp có nhiều dự án, nhưng từ đầu năm đến nay vẫn bán đi bán lại lượng căn hộ cũ, mà chưa tung ra dự án mới nào, ông Quang nói và cho biết thêm, sự khan hiếm của nguồn cung chắn chắn sẽ dẫn đến một thực tế là thị trường nhà đất lẫn căn hộ sẽ khó giảm, mà thậm chí sẽ còn tiếp tục tăng giá, hầu hết các dự án căn hộ mở bán trong nhiều năm qua, đến nay đều có mức giá tăng từ 10 - 30%, thậm chí có những dự án bị vướng kiện tụng, giá vẫn tăng do nhu cầu thực tế tăng cao, trong khi nguồn cung khan hiếm.
Cuộc chiến săn quỹ đất
Khác với thời điểm thị trường khó khăn, thay vì nhiều doanh nghiệp có quỹ đất như gặp khó khăn về tài chính đã phải tìm đến các đối tác mạnh về tài chính để nhờ mua dùm dự án. Câu chuyện của thị trường hiện nay hoàn toàn ngược lại, các doanh nghiệp địa ốc mạnh về tài chính không ngừng săn tìm các dự án bằng nhiều hình thức cạnh tranh.
Giám đốc điều hành một doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn tại TP.HCM chia sẻ, hiện nay doanh nghiệp của ông lập ra hẳn một ban chuyên trách để săn dự án. Nhiệm vụ chính của ban này là chuyên tìm kiếm nắm bắt thông tin về các dự án để mua lại.
Có dự án tốt dù đã được đàm phán gần như hoàn tất, chuẩn bị xúc tiến ký kết hợp đồng, nhưng sau đó bỗng dưng bị đối tác hủy kèo. Tìm hiểu ra mới biết được có một đối tác khác nhảy vào trả giá cao hơn, vị giám đốc này bộc bạch và cho biết, câu chuyện săn tìm dự án hiện nay quả thực đã trở thành một cuộc chiến cạnh tranh của các doanh nghiệp.
Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, sau thời gian khởi sắc của thị trường, hầu như các dự án bị ngưng trệ nhưng hoàn thiện về mặt pháp lý đã đã được mua lại và đã khởi động xây dựng cũng như bán hàng. Quỹ đất lớn để phát triển dự án hiện nay chủ yếu tập trung vào những khu đất nhà xưởng hoặc các nhà máy được chuyển đổi công năng trong chương trình di dời các cơ sở ô nhiễm của Thành phố. Tuy nhiên, với quỹ đất này, việc tiếp cận mua lại rất khó khăn do thủ tục phức tạp, tốn rất nhiều thời gian theo đuổi thủ tục dự án. Trong khi đó, với quỹ đất hoàn thiện thủ tục, mặc dù trên thực tế chủ dự án vẫn không đủ kinh nghiệm lẫn năng lực tài chính để triển khai, nhưng khi được đặt vấn đề mua lại, họ đòi bán với giá rất cao, ông Trung nói, và cho biết, lý do mà các đối tác đưa ra giá cao là một phần dựa vào gía thị trường, nhưng quan trọng hơn là do nhu cầu tìm mua dự án cao nên họ làm eo.
Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, số lượng dự án bất động sản từ đầu năm đến nay giảm rất nhiều. Từ giờ đến cuối năm nguồn cung chắc chắn sẽ còn khan hiếm. Nguyên nhân do khó tạo lập quỹ đất. Hiện các doanh nghiệp có 3 cách tạo lập quỹ đất là tự đi giải tỏa, đi mua lại quỹ đất sạch có dự án rồi, cách thứ ba là hợp tác kinh doanh một bên có đất và một bên có tiền cùng làm dự án. Cả 3 giải pháp tạo quỹ đất này đến nay vẫn rất khó khăn, nhất là việc tự đi giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, đất công, đất cổ phần hóa cũng đang tắc vì nhà nước đã tạm dừng. Việc tạo lập mới một dự án khó khăn khiến nguồn cung bất động sản bị sụt giảm cộng với chi phí tăng cao nên giá bất động sản thời gian tới sẽ khó giảm.
Tương tự, theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, quỹ đất sạch trên địa bàn TP.HCM đang rất khan hiếm, điển hình, trong vòng bán kính 10 km tính từ nhà thờ Đức Bà (quận 1) hiện không còn quỹ đất để phát triển nhà ở giá thấp, hoặc có nhưng vướng đền bù giải tỏa.

Đối với trong năm 2017, Him Lam Land có kế hoạch triển khai ba dự án nhà ở nhưng do vướng một số vấn đề về khan hiếm quỹ đất sạch nên có khả năng phải thay đổi kế hoạch. Hiện tại, trong năm 2017 Him Lam Land đang sắp hoàn thành mở bán dự án căn hộ Him Lam Phú An tại quận 9, còn rất nhiều dự án đang trong khâu chuẩn bị thật kỹ mới mở bán được, việc chuẩn bị tốt trong khâu chuẩn bị đã giúp cho các dự án của Him Lam Land mở bán đều đạt được các thành công rực rỡ, đơn cử gần nhất đó là dự án căn hộ Him Lam Phú An quận 9 hay dự án căn hộ Him Lam Phú Đông gần đại lộ Phạm Văn Đồng, đối với dự án căn hộ Him Lam Phú An với hơn 1000 căn hộ Chủ đầu tư đã chia làm nhiều đợt mở bán hiện tại dự án đã tiêu thụ hết hơn 90% sản phẩm và còn 10% vừa mới được tung ra cuối năm 2017, đây là dự án có vị trí tuyệt vời khi nằm ở đất quận 9 nhưng lại dễ dàng tiếp cận với các tiện ích của quận 2 và quận Thủ Đức, đặc biệt cách trạm ga số 9 của tuyến Metro số 1 chỉ 450m với căn hộ tầm 1,9 tỷ đến 2 tỷ, nhưng dự án được thiết kế và sỡ hữu các tiện ích cao cấp như các dự án trước đây của Him Lam, pháp lý minh bạch rõ ràng các khâu, tiến độ thi công đang vượt tiến độ khi Chủ đầu tư Him Lam Phú An đã thuyết phục khách hàng hoàn toàn khi, sẳn sàng cho khách mua dự án lên xem nhà thực tế vào các ngày cuối tuần, đây là điều mà các chủ đầu tư địa ốc rất ngại khi làm việc này, chính vì những điều này đã làm cho căn hộ Him Lam Phú An hút khách đến như vậy.
Một dự án khách của Him Lam Land cần phải nói đến ở đây khi nói đến công tác chuẩn bị của chủ đầu tư kỹ lượng, đó là dự án căn hộ Him Lam Phú Đông đang làm mưa làm gió ở khu vực Thủ Đức và Dĩ An, dự án căn hộ năm trong khuôn viên 5,24 ha với 400 căn hộ được bố trí năm giữ 200 nhà phố cao cấp và sang trọng của khu dân cư Him Lam Phú Đông, chỉ nói đến căn hộ Him Lam Phú Đông với những khách hàng mua dự án này đã lời rất lớn, khi mua căn hộ ở 10/2016 với giá 1,2 tỷ thì vào thàng 11/2017 khách hàng dễ dàng bán lại với 1,55 tỷ, điều đáng nới ở đây là khách hàng mới chỉ bỏ 500 triệu tức là 45% giá trị căn hộ được đóng theo tiến độ thi công, cũng giống như Him Lam Phú An dự án căn hộ Him Lam Phú Đông được chuẩn bị mở bán rất tốt trước khi mở bán về khâu pháp lý, thiết kế căn hộ khoa học phù hợp với người dùng nhất có thể khi các mẫu căn hộ đều giống nhau khi đều vuông vứt không có không gian dư thừa, và đặc biệt uy tín và kinh nghiệm trong việc quản lý của Him Lam Land làm rất tốt trong các dự án trước của Him Lam Land, đã giúp cho các dự án càng về sau của Công Ty càng được người mua nhà đánh giá rất cao, hiện tại căn hộ Him Lam Phú Đông đang chuẩn bị cho công tác giao nhà theo tiến độ là 12/2017, nhưng cách đây 4 tháng người có nhu cầu thuê căn hộ Him Lam Phú Đông đã đến đăng ký thuê.
can ho him lam phu an Sắp tới chỉ cách 600m với dự án căn hộ Him Lam Phú Đông, sẽ có một dự án khác cũng đang thu hút rất nhiều sự chú ý của khách hàng đó là dự án căn hộ Phú Đông Premier, đây sẽ là dự án đẳng cấp hàng đầu của khu vực Thủ Đức và Bình Dương trong thời gian tới, người mua dự án căn hộ Phú Đông Premier sẽ được sỡ hữu hàng loạt tiện ích của một tòa nhà tháp đôi cao 35 tầng, với hệ thống đậu xe, hồ bơi, công viên trên cao, hệ thống giải trí cho cư dân theo đẳng cấp của tòa nhà căn hộ cao cấp nhưng với mức giá được thiết kế với căn hộ 65m chỉ có 1,4 tỷ/căn cho căn hộ chuẩn bị mở bán đợt đầu vào tháng 1/2018, hiện tại dự án phú đông premier đã được triển khai móng làm móng và đang hoàn tất các khâu cuối cùng của việc mở bán.

View more random threads: